经济学家房地产论坛成功举办 深入探讨中国租房市场发展的逻辑与路径

中国经济周刊-经济网讯  2022年12月9日，由中国社会科学院财经战略研究院主办、贝壳研究院和中国城市经济学会房地产专业委员会协办的经济学家房地产论坛在线上举办。本次论坛以“中国租房市场发展的逻辑与路径”为主题，分别致辞演讲、主题演讲、专题演讲和圆桌论坛四个环节。国内著名经济学家、房地产专家学者、业界代表等齐聚一堂，开展深入研讨交流，为助推中国租房市场发展汇聚智慧力量。

中国社会科学院财经战略研究院院长何德旭在致辞演讲中指出，我国租房市场的发展滞后于商品房市场，也滞后于经济社会发展的现实需要，发展租房市场是深化住房制度改革的重要组成部分。他指出了租房市场发展的四个主要问题及发展方向。第一，租金收益率低，难以获得长期性的资金支持，因此未来租房市场发展需破解融资短板，拓展长期融资渠道；第二，租房市场机构占比低，且机构租赁以轻资产和分散式形式为主，未来应提高住房租赁机构占比，特别是自持和集中式租赁占比；第三，租购不同权导致租房需求短期化和重买轻租，未来应逐步实现租购同权；第四，租房市场监管法规有待健全，市场秩序有待进一步提升。

贝壳高级副总裁、研究院院长李文杰在致辞演讲中指出，未来租房市场研究有四大重要命题，一是如何打通租购两个市场、实现租购协同发展，探索以租换购、政府收购库存商品住房作为保障性租赁住房等模式；二是如何在多种发展模式之间进行选择，对于转租和托管等轻资产模式应包容并蓄；三是如何增加对市场化、机构化租赁的支持力度，通过更进一步的税收减免手段提高租赁机构的生存能力；四是如何对租赁需求进行支持，能否通过发放租房券等方式对不同群体进行补助。

在主题演讲环节，中国社科院经济政策研究中心主任、华侨大学经济与金融学院院长郭克莎发表了对租房市场发展逻辑的几点看法。他指出，经济波动对租房市场的负面影响是短期性的，长期性影响将逐步恢复正常。从房地产市场走势来看，短期内稳定房地产市场是必要的，但长期看只能以逐步消化泡沫、化解矛盾为基本取向，政策空间和可持续性都相对有限。房地产市场调整将导致房价上涨预期发生改变，居民购房需求会相对减少，租房需求会相对增加，特别是长租市场会获得一个较好发的展环境。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华通过对中国租房大数据的分析，解读了房地产逻辑的新变化。通过对24个核心城市的纬房租金指数分析得出，我国租房市场经受住了疫情冲击的考验，租金大体平稳，波动基本没有超出正常范围。分城市看，近5年一线城市租金总体呈现上升趋势，但近一年总体微跌。二线城市中，近5年成都、厦门等少城市租金呈上升趋势，多数城市呈平稳或下跌趋势。近一年少部分二线城市上涨，多数二线城市下跌。总体看，近一年，三四线城市租金涨跌的分化程度要大于一二线城市。房地产逻辑和租房市场呈现新的变化，主要表现为：未来房价持续上涨时代一去不返，房价租金比有望走低，有利于一二线城市租房市场的长期发展；疫情冲击下职住合一得到加强，租赁需求重新流向中心城市或主城区，睡城和卫星城房价租金双降，但随着疫情防控政策的优化调整，租赁需求的空间分布有可能再度改变；租赁住房公募REITs成功试水，居民房地产投资首次有了正式的供给侧渠道。他进一步对未来发展方向进行展望，指出二十大报告继续强调租购并举，未来发展租房市场特别是发展保障性租赁住房、自持和集中式长租房仍是住房政策的重点，一二线城市长租房市场发展空间打开，租赁住房公募REITs将成为资本市场的重要投资品。

南京大学城市与不动产研究中心主任高波、上海交通大学国际与公共事务学院教授陈杰、安徽工业大学副校长王先柱、贝壳研究院首席分析师许小乐等也先后进行了主题演讲。中央党校（国家行政学院）马秀莲、乐乎集团CEO罗意等进行了专题演讲。

在圆桌论坛环节，贝壳研究院高级分析师黄卉、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华、安徽工业大学商学院副院长李伟军、中国社科院财经战略研究院姜雪梅等就“新形势下的租房市场发展展望”进行了讨论，国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真、中国信达资产管理股份有限公司研究部首席不动产研究员谢海生、首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院颜燕等就“租赁住房公募REITs发展前景与投资价值”发表了自己的看法。

中国社科院财经战略研究院城市与房地产研究室主任刘彦平主持了致辞演讲和主题演讲环节。中国社科院生态文明研究所研究员、《房地产蓝皮书》主编王业强主持了圆桌论坛“新形势下的租房市场发展展望”。中央财经大学教授易成栋主持了圆桌论坛“租赁住房公募REITs发展前景与投资价值”。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华表示，本次会议聚合了资深经济学家、部分国内最优秀的房地产学者及业界企业代表，所发表的思想观点很多都站在了本领域研究的最前沿。这一“产学研”高端交流对话形式，有利于促进房地产研究的深入发展。